Via Costeira: Impasse judicial sobre leis urbanísticas trava novos investimentos

 

Kayllani Lima Silva
Repórter

Com seis mil leitos distribuídos em onze hoteis e 9 km de extensão, a Via Costeira já teve seu aproveitamento delimitado por pelo menos quatro legislações ao longo dos últimos quarenta anos. Apesar disso, a região é alvo constante de embates jurídicos, que neste ano ganham um novo capítulo. Isso porque a União e o Ministério Público Federal (MPF) devem avaliar a possível junção de duas ações civis públicas que contestam as últimas leis municipais para a construção de empreendimentos no local. Enquanto um parecer é aguardado, o setor produtivo já aponta perda de interesse para potenciais investimentos na região.

Uma das legislações contestadas é a nº 7.801/2024, aprovada pela Câmara de Natal, que define o uso e a ocupação do solo, além de estabelecer prescrições urbanísticas para as Áreas Especiais de Interesse Turístico e Paisagístico (AEITPs). Essas áreas contemplam, dentre outros pontos, regiões na Via Costeira, Redinha e Areia Preta. Uma das principais mudanças na legislação foi o aumento no gabarito para a construção nas AEITPS.

A ação do MPRN, que pede a anulação da legislação, tramita na Justiça Estadual desde 2025. O Órgão alega falta de estudos para a aprovação da legislação, além de um tratamento das AEITPs como zonas passíveis de receber edifícios mais altos e serem mais adensadas. Em novembro do ano passado, a Justiça decidiu suspender a emissão de novas licenças urbanísticas e alvarás de construção autorizados com base na legislação, medida que segue em vigor.

A lei também é alvo de uma ação do MPF contra o Município de Natal, o Instituto de Desenvolvimento Sustentável e Meio Ambiente do RN (Idema), a CMN e a Assembleia Legislativa do Estado (ALRN). A diferença é que, além da íntegra ou trechos do Plano Diretor de Natal (Lei Complementar nº 208/2022) e outras resoluções municipais, o Órgão questiona a Lei Estadual nº 12.079/2025. A ação tramita na Justiça Federal do RN.

Na visão de Thiago Mesquita, secretário de Meio Ambiente e Urbanismo de Natal (Semurb), as ações refletem uma ausência de conhecimento sobre a história da Via Costeira. Isso porque a avenida foi criada para delimitar a divisão entre uma área passível de empreendimentos e outra para preservação ambiental.

Uma das primeiras leis que tratam da ocupação na região foi a nº 3.639/ 1987, que dispõe sobre os usos do solo e prescrições urbanísticas da então Zona Especial (ZET-3). A regulamentação foi publicada dois anos após a inauguração da via, em 1986, e previa um cálculo específico para definição dos gabaritos das construções. Já com a aprovação do Plano Diretor de Natal de 1994, foi permitida a construção de empreendimentos com gabarito de até 15 metros.

Em 2007, contudo, a aprovação de um novo Plano Diretor mudou novamente as regras para o local, prevendo que os empreendimentos propostos não poderiam possuir gabarito máximo superior ao nível da Avenida Dinarte Mariz. Dessa forma, o gabarito ficou limitado em 7,5m.

Thiago Mesquita avalia que a diminuição do coeficiente de aproveitamento afastou novos empreendimentos da avenida. Por conta disso, o Plano Diretor de Natal estabeleceu prescrições urbanísticas semelhantes às que vigoravam na época do PDN de 1994 e das leis das ZETs. O objetivo foi dar maior viabilidade econômica para construções na Via Costeira.

“O plano diretor de 2007 fez com que várias prescrições estabelecidas em 1994 fossem extremamente alteradas. Então, o gabarito já não era permitido mais de 15 metros, passou a ser do nível da Dinarte Mariz para baixo, e o custo de aproveitamento diminuiu”, complementa o secretário.

Uma das principais preocupações apontadas pelo MPF são as possíveis consequências da ocupação intensiva da Via Costeira, como a ampliação de processos erosivos. A contestação tem como base estudos realizados pela Universidade Federal do Rio Grande do Norte (UFRN), que destacam que a região é formada por áreas de preservação permanente, além de dunas e ecossistemas de restingas.

Embora reconheça a fragilidade ambiental presente na Via Costeira, Mesquita destaca que todos os empreendimentos que virem a ser licenciados pela Semurb precisarão realizar o Estudo de Impacto Ambiental/ Relatório de Impacto Ambiental (EIA/RIMA). O documento serve para analisar sistematicamente os impactos ambientais de um projeto ou atividade.

O titular da Semurb lembra ainda que o PDN 2022 foi discutido junto a representantes da sociedade civil e debatido pelo menos 13 somente na CMN. “Qualquer tipo de questionamento pode ser feito pelo MP, pois está em seu escopo, mas a gente entende que isso naturalmente afasta quem quer investir, porque gera uma insegurança jurídica”, destaca.

Em resposta à reportagem da TRIBUNA DO NORTE, o TJRN informou que, após a decisão de suspender novas licenças com base na nº 7.801/2024, foram realizadas duas audiências de conciliação. Na última, no dia 10 de dezembro, foi discutida a ação pelo MPF. Após isso, o último despacho data de 12 de dezembro e solicita uma avaliação do MPF e da União sobre o envio da ação estadual para tramitação na Justiça Federal. Isso porque ambos pedidos tratam da mesma temática e a união dos casos evitaria maior insegurança jurídica.

O mandado de intimação, segundo o TJRN, foi expedido no último dia 13 de janeiro e aguarda cumprimento. Somente após a intimação, o prazo de 15 dias estabelecido para que a União e o MPF se pronunciem, pode passar a correr. O MPF também confirmou à reportagem que até o momento não foi comunicado sobre o pedido.

Empresariado vê estagnação na área

De acordo com o presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do RN (ABIH), Edmar Gadelha, a decisão da Justiça do RN em suspender novos licenciamentos na Via Costeira trava investimentos que poderiam aumentar a competitividade de Natal como destino turístico. A avaliação se estende, também, para as contestações do MPF.

“Qualquer projeto de ampliação, modernização e requalificação que dependam de licenças urbanísticas ficam estagnados, travando investimentos que gerariam empregos, incrementariam a oferta turística e aumentariam a arrecadação municipal e estadual”, afirma Gadelha.

Uma visão semelhante é repercutida pela presidente do Sindicato de Hotéis, Bares, Restaurantes e Similares do RN (SHRBS), Grace Gosson, que vê na judicialização das leis municipais a estagnação de investimentos.

“Certamente há empresas associadas ao SHRBS/RN que veem na Via Costeira uma oportunidade de implantar suas empresas e de conectar a vida urbana dos natalenses aos interesses dos visitantes. Porém, diante de uma decisão judicial dessa natureza, os planos acabam sendo modificados”, afirma a presidente.

Na avaliação de Grace Gosson, o destravamento de investimentos na Via Costeira passa pelo cumprimento do Plano Diretor de Natal e posteriores regulamentações. Para ela, a legislação, amplamente debatida, representa “a vontade da população de Natal”. Ela confirma, por outro lado, que a união das ações do MPRN e do MPF seria uma solução adequada para evitar a insegurança jurídica em torno da Via Costeira, uma vez que ambas tratam de uma mesma temática

Edmar Gadelha também defende o cumprimento do PDN, além de “diálogo, racionalidade técnica e urgência”. “A definição prioritária e urgente é o estabelecimento de um marco regulatório claro, definitivo e consensual para a Via Costeira, que só pode ser alcançado através do respeito ao processo democrático que já ocorreu”, ressalta.

Especialista critica uso misto da via

A arquiteta e urbanista Ruth Ataide, coordenadora do Fórum Direito à Cidade e uma das autoras da nota técnica que provocou o MPF, reconhece que a Via Costeira foi construída em um contexto de impulso da atividade turística. Ela explica, por outro lado, que os princípios que fundamentavam as diretrizes da ocupação priorizavam o papel de proteção da paisagem costeira da cidade como principal ativo econômico.

De acordo com a especialista, tanto o PDN quanto a Lei das AEITPs contrariam os fundamentos da preservação ambiental. “As normas de licenciamento também contrariam os objetivos fins da delimitação da AEITP2, que foram estabelecidos ainda na década de 1980, quando Natal teve uma visão de futuro frente aos efeitos das mudanças climáticas que estamos enfrentando”, argumenta.

Thiago Mesquita defende, por outro lado, que a Lei das AEITPs traz requisitos importantes do ponto de vista ambiental. É o caso da apresentação e implantação de um projeto de contenção costeira e de estabilidade da linha de costa no processo de licenciamento. A exigência, determinante para a aprovação do licenciamento, está prevista no artigo 7º da legislação.

Para Ruth Ataide, contudo, a conciliação da preservação ambiental com o uso misto da Via Costeira não se adequa às condições ambientais do sítio geográfico da via, bem como do aspecto fundiário. Isso porque, avalia, a aprovação de lotes de 2.000 m² na região compromete o acesso público à praia.

“Estas normas deveriam manter-se mais restritivas para adequar-se às fragilidades ambientais e potencialidades paisagísticas do lugar”, defende.

A reportagem da TRIBUNA DO NORTE procurou a Procuradoria Geral do Município de Natal (PGM) para saber como o órgão tratará às ações contra o Município. A procuradoria informou que somente se pronunciará após o dia 20 de janeiro.